アパート経営においての収入面と税金面でのメリットデメリット

   

経営においてメリットとデメリットのバランスが大事です。それは最近広がってきているアパート経営においても同じ事が言えます。
テレビCMでもさまざまな会社が「土地活用」と声を揃えて広告を掲載しています。中には田舎の田んぼだらけの場所に突如としてアパートが立ち並び話題になりました。何故「土地活用」としてアパート経営という選択肢が選ばれるのでしょうか?それは土地をただそのままにしているだけでは固定資産税などの税金という支出ばかりで、利益を生まないからです。土地という資産を活用して、より多くの資産を生み、アパートという新たな形で子孫へと受け継がせるための手段です。
しかし実際にアパートのオーナーをしている方の多くは、今まで経営をしたことのない素人の方々ばかりです。どの会社でアパートを建て管理してもらうのかの選択は自由であるが、アパートオーナー・大家さんという仕事自体のメリット・デメリットを考えてもらいたいです。
今回は経営の肝でもある収益と土地を持つことでさけることの出来ない税金について書かせて頂きます。

アパートオーナーとしての収入について

アパート経営の収入は入居者から毎月支払われる家賃が全てです。いかに多くの利益を生むのかは、新築時で満室にし、長い間入居し続けてて頂けるかが重要です。
アパートは新築時の家賃が一番の高値です。中には「バブル景気」のようにその地域の需要が高まり、土地の値段や家賃が上がることもありますが、基本的には入退去を繰り返していくとどんどん家賃は下がります。入居が決まらなければさらに下がっていきます。この家賃下落をいかに抑えていくのかが、収益の大きさに深く関わります。
利益を生む方法が一つしかありませんが、メリットもあります。肉体労働をしなくて済む事です。大半のオーナーはアパートを建てた会社のアパート管理会社と提携し、管理費を支払うことで清掃や不動産斡旋などを会社にまかせています。入居者がしっかり入り、滞納なども無ければ管理費や建設時の融資返済など支出を引いてとしても、お小遣い程度の収益は出るのです。
収益のしくみは株などの投資と同じですが、昔のようにアパート1棟で儲かる、生活が出来るという時代でもありません。

アパートオーナーとしての税金面でのメリット

収益においてはアパート1棟では微々たるものしか出ません。では何故アパートがこんなにも建っているのかというのは、節税さらに言えば相続税の節税目的だからです。
土地を複数も所有している農家など地主の方を悩ますのは自分が死んだ後の相続税の事です。自分自身に納税額くらいの貯蓄があったり、子供たちに納税できるだけの財力があればいいのだが、一般的な会社勤めをしている人に急に数百万円単位の税金を納めるのは困難です。
その悩みを解決するのが土地活用です。ただの農地や更地にしていれば満額の評価を得られてしまいます。しかしアパートなどの活用をし、土地を使って収入を得ていれば評価額を下げることが可能です。アパートという建物の資産を増えてしまうが、建設時の融資という負の遺産を考慮すればトータル的に更地にしているよりも納税額を減らすことが出来、納税する必要すらなくなるケースもあります。
同様に固定資産税なども更地よりも評価減することが出来るので、節税対策においてアパートは得策であると考えられています。